Tout savoir sur la nue-propriété

Lorsqu’une personne décide d’acquérir un bien immobilier, elle est censée en être le plein propriétaire. Cela sous-entend qu’elle peut céder le bien, l’utiliser ou en tirer des profits. Il s’avère cependant que vous pouvez acheter un bien immobilier et ne bénéficier que d’une partie de ces privilèges.
C’est l’un des principes sur lesquels repose l’achat en nue-propriété. C’est un mode d’investissement qui est actuellement en vogue. Comment fonctionne l’achat en nue-propriété et quels sont ses avantages ?

C’est quoi la nue-propriété ?

En droit immobilier, il est possible d’effectuer le démembrement de la propriété d’un bien. Cela signifie que cette dernière peut être divisée en plusieurs éléments, soit 3 à savoir l’abusus, le fructus et l’usus. L’abusus est la prérogative de pouvoir aliéner le bien, c’est-à-dire le modifier ou le vendre. En ce qui concerne le fructus, c’est la capacité de pouvoir percevoir les fruits liés au bien immobilier.

Le détenteur de ce droit peut par exemple louer le logement et retirer les loyers. Quant à l’usus, c’est la prérogative de pouvoir faire usage du bien. De ce fait, le détenteur de ce droit peut par exemple loger dans la maison. Cependant, lorsqu’un bien immobilier est démembré, cela fait intervenir deux parties. Il y a l’usufruitier et le nu-propriétaire.

La première partie est détentrice des droits d’usus et de fructus sur le bien. Quant à la seconde, elle ne possède que le droit d’abusus. Cette capacité que possède alors le nu-propriétaire peut également être dénommée la nue-propriété. Ce dernier est donc le propriétaire du logement mais il ne peut disposer de celui-ci ni des fruits qui peuvent en découler.

Comment fonctionne l’achat d’un bien immobilier en nue-propriété ?

En pratique, lorsque vous achetez un bien immobilier en nue-propriété, vous êtes déclarés nu-propriétaire. Quant au vendeur qui est détenteur de l’usufruit, il conserve le droit de location et d’usage sur le bien. Il peut de ce fait continuer à vivre dans le logement faisant objet de la vente.

Toutes ces prérogatives sont définies par un contrat, et ce pour une durée qui va généralement de 10 à 20 ans. Une fois l’échéance prévue par le contrat arrivée à son terme, l’usufruit prend fin. L’usufruitier ne peut alors plus continuer à disposer du droit d’usus et de fructus sur le bien.

Quant au nu-propriétaire, il devient plein propriétaire. Les prérogatives qui étaient autrefois conférées à l’usufruitier lui sont alors transférées. Pour information, l’usufruit peut aussi prendre fin suite au décès de l’usufruitier.

Quel est l’intérêt d’acheter en nue-propriété ?

Si le nombre d’investisseurs qui se tourne vers l’achat en nue-propriété est actuellement en hausse, c’est parce que cette solution est une niche d’atouts. Pour l’acheteur, ces avantages sont notamment fiscaux et financiers.

Grâce à ce système d’investissement immobilier, il peut acquérir son bien à un prix extrêmement intéressant. Le nu-propriétaire bénéficie en effet d’un gain financier de 30 à 40% comparativement à un achat en pleine propriété. Cela lui permet de réaliser une impressionnante plus-value, car une fois qu’il sera plein propriétaire, il peut revendre le logement à son tarif normal.

De plus, les travaux d’entretien sauf ceux de grande envergure ne sont pas à sa charge. C’est plutôt le détenteur de l’usufruit qui doit s’en occuper. Il faut aussi ajouter que le nu-propriétaire n’est pas aux yeux de la loi considéré comme un véritable propriétaire. Il ne peut de ce fait pas supporter les impôts relatifs à la possession et l’habitation du bien.

Il est par ailleurs utile de souligner que bien que le nu-propriétaire ne dispose pas de tous les droits sur le logement, il peut effectuer sa revente. Celle-ci doit uniquement être faite pour le titre qu’il détient. Il faut souligner que le vendeur tire aussi profit de ce système d’investissement. Contrairement à ce qui se fait au niveau du viager, il peut percevoir la totalité du montant de la vente. De plus, la transaction est sécurisée via un acte auprès du notaire.

Quels sont les droits ?

Le détenteur de la nue-propriété dispose de plusieurs droits dont l’abus qui en est le principal. Il possède aussi la capacité de percevoir les produits. Ce terme désigne tout ce qui se rapporte au bien et qu’il est possible d’utiliser sans le détériorer. C’est l’exemple des branches d’un arbre ou des pierres. Le nu-propriétaire possède aussi le droit d’effectuer des actes conservatoires. Il s’agit de toute action dont le but est d’assurer la conservation du bien immobilier. A cette fin, il possède aussi la prérogative d’exercer des actions en justice. Le détenteur de la nue-propriété a également le droit d’être mis au courant de toute action qui pourrait modifier l’état du bien.

Quelles sont les obligations ?

La nue-propriété possède certes des avantages. Ce démembrement exige aussi à son détenteur de remplir certaines obligations. Au nombre de celles-ci, la loi interdit au nu-propriétaire d’empiéter sur les droits du détenteur de l’usufruit. Il a également l’obligation de prendre en charge les éventuelles grosses réparations qui interviennent au niveau du logement. Ces dernières sont prévues par l’article 606 du code civil. Si ces travaux sont intervenus suite à un défaut d’entretien de l’usufruitier, c’est à ce dernier de prendre en charge les frais. Par ailleurs, le nu-propriétaire doit aussi s’acquitter des charges listées à l’article 609 du code civil.