Comment fonctionne une vente en viager ?

La vente en viager est un sujet qui intéresse de plus en plus, un grand nombre de français, surtout les personnes âgées, qui préparent leur retraite. La vente en viager peut s’avérer une opération très intéressante car, elle permet de bénéficier d’une rente. Face à une population de plus en plus vieillissante, la vente en viager constitue une véritable opportunité, pour agrandir son patrimoine. Toutefois, cette opération n’est pas aussi simple qu’on le pense. En effet, il existe un certain nombre de pièges à éviter. Voici ci-dessous, un certain nombre d’informations à connaître sur la vente en viager.

Comment se passe une vente en viager ?

La vente en viager est une opération, qui consiste à vendre sa maison ou son appartement à une personne, tout en continuant de bénéficier du droit d’usufruit. Plus précisément, cette vente a lieu entre le vendeur (crédirentier) et l’acheteur (débirentier). Le vendeur vend son bien à un acheteur, qui à son tour, lui paie une rente viagère. Cette rente viagère est versée au vendeur jusqu’à son décès.

Cependant, ce décès n’est pas prévisible. En effet, la vente en viager se base sur le principe d’aléa. Selon ce principe, aucune des deux parties n’a connaissance, au moment de la signature de l’acte de vente, du montant auquel le bien sera cédé. Le prix du viager dépend, de la date de décès du vendeur. Lorsqu’une vente ne respecte pas ce principe, elle n’est pas considérée. Cela peut conduire à son annulation.

Nous avons deux types de vente en viager :

Le viager occupé

Dans ce cas de vente en viager, le vendeur malgré qu’il a vendu sa maison à son nouvel acquéreur, continue de l’utiliser ou de l’habiter, grâce à l’usufruit. Il peut donc, continuer d’y vivre ou la mettre en location (tout en percevant les loyers), jusqu’à son décès. C’est seulement après le décès du vendeur, que l’acheteur pourra prendre possession de la maison ou de l’appartement.

Le viager libre

En ce qui concerne le viager libre, le vendeur libère la maison dès la signature du contrat de vente. Ainsi donc, l’acheteur peut prendre possession de sa nouvelle acquisition, tout de suite après l’achat, sans attendre.

Est-ce intéressant d’acheter en viager en 2021 ?

Autrefois très peu connue par le grand public, la vente des biens immobiliers en viager a fait sa grande entrée sur le marché du secteur. Depuis quelques mois, la vente en viager est en pleine expansion. De nombreux séniors s’y intéressent, pour augmenter leur revenu de retraite.

Compte tenu de la situation actuelle, le coût du marché immobilier connait actuellement, une importante hausse. Aussi bien les vendeurs que les acheteurs, y trouvent l’occasion de réaliser de bonnes affaires.

En ayant recours à ce type de transaction, l’acheteur peut en tirer plusieurs avantages :

• Réduction des frais de notaire ;
• Augmentation du patrimoine sans avoir à s’inquiéter de la fiscalité ;
• Prix d’achat attractif ;
• Possibilité de payer progressivement ;
• Frais des petits travaux à la charge du vendeur ;
• Possibilité de payer sans recourir au crédit immobilier ;
• Etc…

Quels sont les pièges ou risques d’acheter en viager ?

Avant de se lancer dans l’achat en viager, il existe un certain nombre de pièges qu’il faut absolument éviter. Ainsi donc en ce qui concerne les pièges, nous avons :

Le viager libre

Lorsque nous prenons ce type de vente en viager, toutes les charges (factures d’énergie, impôts, taxes etc…), sont assurées par l’acheteur. De plus, les frais d’entretien et les coûts de réparations, sont aussi payées par l’acheteur.

En dehors des pièges, il y a également certains qu’il faut avoir en tête. Il s’agit de :

Le départ anticipé du vendeur en cas de viager occupé

Dans le cas de viager occupé, le vendeur ne compte pas quitter la maison. C’est seulement après son décès, que l’acheteur va en prendre possession. Cependant, il peut arriver que le vendeur soit contraint de quitter la maison.

Une telle situation entraine, la revalorisation de la rente viagère versée mensuellement par l’acheteur. Dans ce cas, il est recommandé d’inscrire dans l’acte de vente, une clause stipulant l’abandon du droit d’usage et d’habitation. Un fois cette clause inscrite, le vendeur n’a plus la possibilité de revenir habiter dans la maison.

Comment calculer le prix d’un viager ?

Dans le cadre d’une vente viager, le prix d’un viager n’est pas payé comme pour une vente immobilière traditionnelle. En effet, dans cette vente, l’acheteur n’est pas tenu de payer la totalité du prix d’acquisition, le jour de l’achat. Ainsi, le prix d’un viager, regroupe deux sommes différentes. Dans un premier temps, nous avons le bouquet viager et par la suite, la rente viagère.

Le bouquet viager

Il représente la somme payée, le jour de la signature de l’acte de vente. Cette somme représente généralement, 20% à 30% du prix de vente du bien immobilier, mis en vente sur le marché. Dans certaines conditions, le bouquet viager n’est pas obligatoire, tout dépend des conditions conclues par les deux parties.

La rente viagère

La détermination de la rente viagère se fait, sur la base des tables de mortalité, utilisée par les maisons d’assurance. Les coefficients diviseurs obtenus grâce à ces valeurs, sont appliqués sur le prix de vente, pour déterminer la rente viagère. En plus de cela, prend également en compte, plusieurs autres éléments :

• L’âge du vendeur ;
• La possibilité de verser un bouquet, ainsi que le montant ;
• Le statut du bien immobilier (occupé ou libre) ;
• La valeur du bien en question.

Une fois cette valeur connue, elle est versée au vendeur du bien immobilier jusqu’à son décès. Elle peut être mensuelle, annuelle ou trimestrielle. Aussi, elle peut être adressée à plusieurs personnes physiques. Tout dépend du nombre total de vendeurs. Cependant, la détermination de la rente viagère, est basée sur plusieurs principes.

Dans un premier temps, lorsque l’un des vendeurs décède avant sa durée d’espérance, la valeur de la rente peut être adressée intégralement au survivant désigné dans le contrat. On dit dans ce cas, que la rente est réversible.

Par contre, lorsque l’acte de vente ne donne aucun détail sur la suite à donner à la rente viagère au décès du vendeur, le versement cesse et l’acheteur prend possession de son bien.

Paye-t-on des impôts sur une rente viagère ?

La rente viagère onéreuse est imposable, au même titre que l’impôt sur le revenu. Selon le code général des impôts, cette imposition se fait selon une certaine fraction, appliquée sur le montant de la rente viagère. Cette fraction varie en fonction de l’âge du vendeur et varie entre 30% et 70%. Plus précisément, nous avons :

• 70 % pour un vendeur de moins de 50 ans ;
• 50 % pour un âge compris entre 50 et 59 ans ;
• 40 % si l’âge est de ­60 à 69 ans ;
• 30 % pour un âge se trouvant entre 70 ans et plus.